กู้ร่วม ทางออกคนอยากกู้ซื้อบ้าน แต่รายได้ไม่พอ

กู้ร่วม ทางออกคนอยากกู้ซื้อบ้าน แต่รายได้ไม่พอ

          ใกล้วันวาเลนไทน์แล้ว สำหรับคนมีคู่สมรส แฟน ญาติพี่น้อง ก็มีข้อดีในการขอสินเชื่อ โดยใช้การกู้ร่วมเพื่อให้สามารถขอสินเชื่อได้ผ่านง่ายหรือได้วงเงินสูงขึ้น เพียงแต่มีคำถาม ถามมาบ่อยว่ากู้ร่วมเป็นอย่างไร ดีหรือเปล่า ธนาคารสถาบันการเงินมีเงื่อนไขอย่างไร บทความนี้เลยจะนำเสนอรายละเอียดการกู้สินเชื่อบ้านประเภทที่ต้องกู้ร่วมกันว่ามีรายละเอียด ข้จำกัดอย่างไร

          โดยปกติหากรายได้ผู้กู้สามารถขอสินเชื่อเพียงคนเดียวได้ก็แนะนำให้ใช้ชื่อเดี่ยวกู้สินเชื่อ แต่ถ้าหากโดนธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ เนื่องจากผู้กู้มีภาระค่าใช้จ่ายด้านอื่นมากเกินไป จึงทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระค่าบ้านลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคนวัยเพิ่งเริ่มทำงานที่หากไปสร้างหนื้อื่นไว้ก่อนแล้วโอกาสที่จะสร้างหรือผ่อนหนี้ก้อนใหญ่ ๆ ได้อีกจึงเป็นเรื่องค่อนข้างยาก หากยังต้องการซื้อคอนโดฯ หรือให้สามารถกู้ผ่านก็จะต้องหาผู้กู้ร่วมมาช่วยกันผ่อน

          ดังนั้นในกรณีที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่กู้คนเดียวไม่ผ่านหรือรายได้ไม่พอ การกู้ร่วมก็เป็นทางออกหนึ่งของปัญหาที่นิยมเลือกใช้ และหากได้สำรวจตัวเองหรือกำหนดตัวผู้กู้ร่วมเสียตั้งแต่แรกก็จะยิ่งดี จะได้มีเวลาเตรียมตัว เพราะถึงแม้จะเป็นผู้กู้ร่วมแต่ธนาคารก็ต้องผ่านเกณฑ์การพิจารณาคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้หลัก“กรรมสิทธิ์รวม”และ “การกู้ร่วม” เป็นประเด็นที่มักเข้ามาเกี่ยวพันกับการซื้อขายบ้านอยู่เสมอ เพราะเป็นทางเลือกสำคัญที่ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านที่ยังมีรายได้ไม่พร้อมจะผ่อนบ้านสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ถือเป็นทางออกสำคัญที่ช่วยเพิ่มโอกาสให้คนเรามีสิทธิเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายและเร็วขึ้น ขณะเดียวกันก็ยังสามารถนำมาประยุกต์ใช้เป็นเครื่องมือในการวางแผนลงทุนเพื่อช่วยประหยัดภาษีได้ด้วย

          สำหรับการกู้ร่วมเป็นศัพท์ทางการเงิน ซึ่งหมายถึง การที่คนหลายคนร่วมกันกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งสถานการณ์เช่นนี้ มักปรากฏให้เห็นกันบ่อย ๆ ในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน ส่วนใหญ่แล้วเป็นสถานการณ์สืบเนื่องมาจากการที่ผู้ซื้อบ้านคนหนึ่งมีรายได้หรือมีคุณสมบัติไม่เพียงพอที่จะกู้ยืมเงิน ซึ่งทางออกทางเดียวที่จะทำให้กู้ยืมได้ ก็คือ การหาเพื่อนฝูง ญาติสนิทและมิตรสหายเข้ามาร่วมกู้ด้วยนั่นเอง

          ในความเป็นจริงแล้วการซื้อบ้านแบบการกู้ร่วมสามารถทำได้ 2 ลักษณะด้วยกัน ลักษณะแรกคือกรรมสิทธิ์บ้านเป็นชื่อของคน ๆ เดียว แต่เวลากู้ยืมใช้คนหลายคนมากู้ร่วม และลักษณะที่สองคือ เป็นการกู้ร่วมโดยใส่ชื่อผู้กู้ทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว นิยมทำลักษณะหลังกันเป็นส่วนใหญ่ เพราะเป็นทางเลือกที่ถือว่าแฟร์กับผู้กู้ร่วม มิฉะนั้นก็จะหาคนมากู้ร่วมด้วยลำบาก

          ด้วยเหตุนี้กรรมสิทธิ์รวมจึงเป็นสถานการณ์ที่มักเกิดควบคู่กับการกู้ร่วมเสมอ ซึ่งการดำเนินแบบนี้แม้สามารถช่วยเนรมิตให้ความฝันในการเป็นเจ้าของของคนจำนวนมากกลายเป็นจริงขึ้นมาได้ แต่ในแง่การกู้แล้วกรรมสิทธิ์รวมและการกู้ร่วมเป็นเรื่องที่มีความน่ากลัวมาก และจำเป็นต้องให้ความระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง เพราะเกี่ยวพันถึงการสูญเสียโอกาสในการได้รับผลตอบแทน รวมถึงการได้และการสูญเสียสิทธิประโยชน์ทางกฎหมายและทางการเงินหลายอย่าง

          อย่างไรก็ตามแม้ว่าการกู้ร่วมจะแก้ปัญหาให้การกู้เงินง่ายขึ้นและได้วงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น แต่ก็ใช่ว่าจะเลือกใครมากู้ร่วมกู้ได้หรือกู้ร่วมกี่คนก็ได้ เพราะบางธนาคารก็มีเงื่อนไขของการกู้ร่วมไว้เหมือนกัน เช่น ธนาคารกสิกรไทย กำหนดว่าผู้กู้ร่วมให้ได้แค่ 2 คนเท่านั้นและต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติเท่านั้น ผู้กู้หลักต้องมีรายได้ตั้งแต่ 15,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป หรือธนาคารกรุงเทพ กำหนดให้ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์กับผู้กู้ในฐานะที่เป็นพี่น้องท้องเดียวกันหรือบิดามารดากู้ร่วมกับบุตรและสามีภรรยา หรือถ้าแต่งงานกันแล้วและยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้กู้ร่วมก็ต้องแสดงหลักฐานอื่นๆ ประกอบ เช่น ทะเบียนบ้านที่แสดงว่าปัจจุบันอยู่ด้วยกัน หรือถ้ามีบุตรก็ต้องแสดงใบเกิดที่ระบุชื่อพ่อแม่ และไม่ยอมรับการกู้ร่วมกับแฟนซึ่งยังไม่ได้แต่งงานกัน เป็นต้น           ทั้งนี้ถ้าเป็นการกู้ร่วมธนาคารก็จะพิจารณารายได้ของทุกคน หักภาระค่าใช้จ่ายของทุกคนแล้วดูว่ามีความสามารถที่จะผ่อนได้ต่อเดือนเท่าไหร่แล้วพิจารณาให้สินเชื่อไปตามสัดส่วน

         เมื่อทราบรายละเอียดข้อดีเสียแล้ว ผู้กู้กับผู้กู้ร่วมก็ลองตัดสินใจดูว่าจะใช้เงื่อนไขไหนให้เหมาะกับตน ก็จะได้มีบ้านในฝันได้และร่วมกันสร้างอนาคต สร้างบ้าน สร้างครอบครัวที่อบอุ่นและร่วมกันรับผิดชอบเงื่อนไขการกู้ร่วมครั้งนี้ต่อไป

ข้อควรรู้และข้อจำกัดของการกู้ร่วม

-ผู้กู้ร่วม หมายถึง ลูกหนี้ร่วม ในทางกฎหมายลูกหนี้ร่วมจะต้องรับผิดชอบหนี้เป็นส่วนเท่า ๆ กัน เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ดังนั้นผู้กู้ร่วมควรเป็นบุคคลในครอบครัว หรือญาติพี่น้อง แต่หากต้องการใช้บุคคลอื่นก็สามารถทำได้ แต่ผู้กู้ร่วมจะต้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในหลักทรัพย์นั้น และต้องยอมรับในภาระหนี้ ในกรณีที่ผู้กู้หลักไม่สามารถชำระหนี้ได้

-บางสถาบันกำหนดไว้ว่า  ผู้กู้ร่วมของคุณจะต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ  เช่น  บิดามารดา  พี่น้อง  สามีภรรยา  หรือเป็นคู่สมรส  โดยผู้กู้จะต้องมีหลักฐานแสดงความสัมพันธ์  เช่น  ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส  เป็นต้น นอกจากนี้  ส่วนใหญ่แล้ว  มักให้ผู้กู้ร่วมมีชื่ออยู่ในโฉนดด้วย

- การถือครองบ้านในลักษณะกรรมสิทธิ์รวมอาจมีปัญหาในตอนขายขึ้นมา หากเกิดปัญหาระหองระแหงระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมขึ้น ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในทางกฎหมายถือเป็นเจ้าของบ้านคนหนึ่งด้วย ดังนั้น การขายบ้านจะทำได้ต้องได้รับการยินยอมจากผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมทุกคนก่อน

-การเฉลี่ยเงินได้จากการขายบ้านกรณีถือกรรมสิทธิ์รวม ที่จะช่วยประหยัดภาษีเงินได้นั้น จะเป็นไปได้เฉพาะบางกรณีเท่านั้น ปกติจะเป็นไปได้เฉพาะกรณีขายอสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธิ์รวมที่ได้รับมาโดยมรดก การให้โดยเสน่หา การครอบครองปรปักษ์ หรือกรรมสิทธิ์รวมที่ได้มาโดยทางอื่น ซึ่งเป็นการให้บุคคลอื่นเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมภายหลังเท่านั้น ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สรรพากรจะยอมให้คิดหักภาษีหัก ณ ที่จ่ายแยกเงินได้แต่ละคนที่มีส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ในกรรมสิทธิ์รวมได้ แต่สำหรับกรรมสิทธิ์รวมในบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่เกิดจากการทำนิติกรรมซื้อขาย ขายฝากหรือแลกเปลี่ยน หากเข้าถือกรรมสิทธิ์รวมพร้อมกันจะไม่มีโอกาสประหยัดภาษีได้เลย เพราะเวลาขาย สรรพากรจะไม่ยอมให้แยกคิดภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นรายคนเหมือนกรณีแรก แต่จะให้คิดภาษีเงินได้จากรายได้ของการขายทั้งก้อนแทน เพราะถือว่าเป็นการขายในฐานะห้างหุ้นส่วนหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล ไม่ใช่เป็นบุคคลธรรมดาแต่อย่างใด

- การซื้อบ้านในลักษณะกรรมสิทธิ์รวม เวลาขายบ้านจะเสียสิทธิในการขอคืนภาษีเงินได้ในกรณีขายบ้านหลังเดิม เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ เนื่องจากสิทธิดังกล่าวให้เฉพาะกับเงินได้จากการขายบ้านของบุคคลธรรมดาเท่านั้น แต่การขายบ้านที่ถือครองแบบกรรมสิทธิ์รวมสรรพากรถือเป็นการเสียภาษีในนามห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล จึงไม่อยู่ในข่ายได้รับสิทธิดังกล่าว

-  การเข้าชื่อกู้ร่วมในการซื้อบ้านจะทำให้ศักยภาพในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านหลังถัด ๆ ไปลดลง เนื่องจากพอไปเช็คเครดิตกับเครดิตบูโรจะถูกบันทึกเป็นว่าผู้กู้ร่วมแต่ละคนกู้ยืมเงินไปแล้วเกินกว่าความเป็นจริง เช่น ยื่นกู้รวม 3 คน กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจำนวน 3 ล้านบาท เมื่อกู้ยืมเงินไปแล้ว ถ้าลองไปเช็คข้อมูลที่เครดิตบูโรดู จะปรากฏผลออกมาเป็นว่า ผู้มีชื่อกู้แต่ละคนมีประวัติเคยกู้ยืมเงินไปแล้วคนละ 3 ล้านบาทแทนที่จะเป็น 1 ล้านบาท ซึ่งมีผลทำให้ผู้กู้ร่วมแต่ละคนหากต้องการกู้ยืมเพิ่มเติมจะเกิดข้อจำกัดขึ้นจนอาจกู้ไม่ได้

- การกู้ร่วมจะส่งผลให้สิทธิการนำดอกเบี้ยกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพื่อไปลดหย่อนภาษีถูกทอนให้ลดน้อยถอยลงตามส่วน ทั้งนี้ เนื่องจากตามประกาศของกรมสรรพากรกำหนดหลักเกณฑ์การยกเว้นภาษีกรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันกู้ยืม กำหนดให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ทุกคนในลักษณะเฉลี่ยการได้รับยกเว้นภาษีตามส่วนจำนวนผู้มีเงินได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินจำนวนที่จ่ายจริงและไม่เกิน 100,000 บาท

เกี่ยวกับผู้เขียน

นิรุทธ์ พรมบุตร เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เว็บไซต์ @Home Property 

ผู้ก่อตั้งและที่ปรึกษาบริษัท เครือแอทโฮม จำกัด

อาจารย์ประจำและผู้ช่วยคณบดี ฝ่ายอาคารสถานที่และกายภาพ คณะวิศวกรรมศาสตร์ มหาวิทยาลัยมหิดล