อสังหาฯค้านบังคับดาวน์คอนโด 30% หวั่นทุบตลาดช็อก ยอดรอโอน3แสนล้านวูบ นัดเคลียร์ธปท.10พ.ย.

ดีเวลอปเปอร์รุมค้านข้อเสนอปรับลดวงเงินสินเชื่อคอนโดฯ 1-3 ล้านบาท หวั่นกำลังซื้อวูบเหตุจากลูกค้าต้องวางเงินดาวน์สูงถึง 20-30% ชี้ตลาดช็อกทั้งระบบ 3 สมาคมอสังหาฯ นัดถกด่วนแบงก์ชาติคลายปมปัญหาฟองสบู่ 10 พ.ย.นี้ ชี้รัฐออกเกณฑ์ใหม่คอนโดฯ รอโอนในตลาด 3 แสนล้านบาท-คอนโดฯมือสองในมือแบงก์ โบรกเกอร์ และเจ้าของรายย่อยอ่วมแน่ 

เป็นประเด็นร้อนที่ขยายวงกลายเป็นเรื่องทอล์กออฟเดอะทาวน์ไปแล้ว จากที่นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ส่งสัญญาณช่วงกลางสัปดาห์ที่ผ่านมา โดยระบุว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาฟองสบู่รอบใหม่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม พร้อมกับเสนอให้มีการทบทวนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (LTV) โดยให้สถาบันการเงินปรับลดวงเงินให้สินเชื่อแก่ลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯลง จากปัจจุบันสถาบันการเงินส่วนใหญ่อนุมัติสินเชื่อให้ประมาณ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน ขณะเดียวกันก็ให้สถาบันจัดอันดับเรตติ้งเจาะลึกในรายละเอียดก่อนพิจารณาจัดอันดับเรตติ้งบริษัทพัฒนาที่ดินมากขึ้น เนื่องจาก 2 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดฯขยายตัวสูงถึงปีละ 30% จึงค่อนข้างสุ่มเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย

ส่งผลให้มีการวิพากษ์วิจารณ์ในวงกว้างจากคนในวงการอสังหาฯ ขณะเดียวกันดีเวลอปเปอร์ สถาบันการเงิน ตลอดจนนักวิเคราะห์จากหลายสถาบันส่วนใหญ่มีมุมมองไปในทางตรงกันข้าม และไม่เห็นด้วยที่ทางการจะคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพราะมองว่าปัจจุบันมีกลไกควบคุมอยู่แล้ว หากเพิ่มความเข้มงวดขึ้นอีกจะส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งระบบ ที่น่าห่วงคือกระแสข่าวที่ออกมาส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคบางส่วนแล้ว ทั้งยังส่งผลกระทบทำให้หุ้นบริษัทอสังหาฯหลายบริษัทปรับตัวลดลงทันที

@ ธอส.มองสวนทางฟองสบู่อสังหาฯ

 นายขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้ความเห็นเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การส่งสัญญาณฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นจำนวนมากว่า อยากให้มองว่าหากตลาดอสังหาฯจะเกิดฟองสบู่จริงหมายถึงราคาที่อยู่อาศัยต้องเพิ่มขึ้นประมาณ 7-8% ต่อปี แต่ปรากฏว่าช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นเพียง 2-3% ต่อปีเท่านั้น จึงถือเป็นเรื่องปกติ ในส่วนของการปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านของสถาบันการเงินที่ผ่านมาก็สามารถตรวจสอบได้อยู่แล้วว่า เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือซื้อเพื่อเก็งกำไร โดยใช้กลไกเครดิตบูโรตรวจสอบ 

@ แบ็กล็อกทั้งระบบ 3 แสนล้านป่วน

ขณะที่ดีเวลอปเปอร์หลายค่ายต่างแสดงความเห็นในเชิงคัดค้านแนวคิดดังกล่าว และส่วนใหญ่ค่อนข้างวิตกกังวลต่อกระแสข่าวด้านลบที่เกิดขึ้น โดยนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอที่ภาครัฐจะปรับลดวงเงินปล่อยสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย ด้วยการทบทวนวงเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรืออีกนัยหนึ่งเท่ากับให้ลูกค้าต้องวางเงินดาวน์ในการซื้อคอนโดฯมากขึ้น จะส่งผลกระทบในวงกว้างต่ออสังหาฯทั้งอุตสาหกรรม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าให้เงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่จะกำหนดขึ้นใหม่ครอบคลุมไปถึงคอนโดฯที่ขายให้กับลูกค้าแล้ว อยู่ระหว่างรอโอนหรือรอรับรู้รายได้ (backlog) ซึ่งในตลาดมีประมาณ 300,000 ล้านบาท จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรง เพราะลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดและอยู่ระหว่างรอโอนจะประสบปัญหาในการขอสินเชื่อวงเงินสินเชื่อถูกปรับลดลงต้องวางเงินดาวน์เพิ่ม

@ คอนโดฯมือสอง-NPA อ่วม

นอกจากนี้จะส่งผลต่อการขายคอนโดฯมือสองของเจ้าของรายย่อย คอนโดฯมือสองในมือโบรกเกอร์ และทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงินมูลค่าอีกหลายหมื่นล้านบาทด้วย เพราะลูกค้าอาจต้องวางเงินดาวน์ 20-30% จากปัจจุบัน 15-20% ซึ่งเมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายในการโอน จดจำนอง และค่าซื้อเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เท่ากับว่ามีรายจ่ายสูงขึ้นมาก โดยเฉพาะคอนโดฯมือสองที่อาจต้องใช้เงินสดหรือเงินออมจ่ายเป็นก้อนสูงถึง 30-40% ของมูลค่าห้องชุด ทำให้ดีมานด์ในตลาดลดฮวบลงแน่

@ ส.คอนโดฯนัดถกแบงก์ชาติ 10 พ.ย.

นายประเสริฐกล่าวว่า ก่อนหน้านี้สมาคมอาคารชุดไทยเคยชี้แจงและให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดคอนโดฯ กับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แล้ว พร้อมกับชี้แจงว่าฟองสบู่อสังหาฯยังไม่เกิดขึ้น ขณะเดียวกันกลไกที่มีอยู่ขณะนี้สามารถป้องกันปัญหาฟองสบู่อสังหาฯได้ดีอยู่แล้ว อาทิ เครดิตบูโร เครดิตสกอริ่ง รวมทั้งมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อโครงการ สินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท.ที่ควบคุมตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ

ส่วนเรื่องซัพพลายคอนโดฯระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่หลายฝ่ายมองว่าเวลานี้มีการลอนช์ออกสู่ตลาดจำนวนมาก ก็เพื่อรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปจากปัญหาการจราจร น้ำมันแพง และต้องการความสะดวกสบายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่ซื้อห้องชุดระดับราคานี้ส่วนใหญ่เป็นเรียลดีมานด์ เนื่องจาก 4-5 ปีที่ผ่านมา สินค้าประเภทนี้ออกสู่ตลาดน้อยมาก

"จริง ๆ แล้ววันที่ 10 พฤศจิกายนนี้ สมาคมอาคารชุดฯ นัดหารือกันเพื่อประเมินสถานการณ์ในตลาดคอนโดฯ ปัญหาเรื่องฟองสบู่อสังหาฯ ก็เป็นประเด็นหนึ่งที่จะพูดคุยกัน แต่มีข่าวเกิดฟองสบู่อสังหาฯเสียก่อน ทั้งผู้ประกอบการ ลูกค้า ตลาดทุนเลยได้รับผลกระทบกันทั่วหน้า"

@ ชี้ช็อกตลาดบ้าน-คอนโดฯ

ด้านนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กรณี ธปท.จะให้เพิ่มวงเงินดาวน์จากปัจจุบันอยู่ที่ 5-10% ตนไม่เห็นด้วย และสมาคมอาจจะทำหนังสือชี้แจงข้อเท็จจริงสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯในปัจจุบันให้ ธปท.ทราบเร็ว ๆ นี้
"ถ้านำเรื่องการเพิ่มวงเงินดาวน์มาบังคับใช้ เช่น เพิ่มเป็น 20% หรือ 30% จะไม่ใช่แค่มีผลกระทบ แต่จะทำให้ตลาดช็อกไปเลย เพราะปัจจุบันมีลูกค้ากลุ่มหนึ่งที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์บ้าน 5-10% เท่ากับว่าในช่วงโอนต้องหาเงินก้อนมาโปะอีก 15-20% จึงอยากให้ ธปท.พิจารณาให้รอบคอบ เพราะอสังหาฯในปัจจุบัน ไม่เหมือนปี 2540 ที่มีการเก็งกำไรในอสังหาฯทุกประเภท"

ขณะที่นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การส่งสัญญาณจากภาครัฐจะส่งผลยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดแน่ เพราะผู้บริโภคต้องมีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นในการซื้อบ้าน ในส่วนบริษัทอสังหาฯที่พัฒนาคอนโดฯได้รับผลกระทบแล้วจากราคาหุ้นในตลาดลดลงอย่างน้อย 4-5% ในส่วนของ 3 สมาคมอสังหาฯคงต้องหาทางรับมือปัญหาที่เกิดขึ้น

@ ทุนใหม่ปักธงคอนโดฯ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจพบว่ามีกลุ่มทุนใหม่จากธุรกิจต่าง ๆ อาทิ กลุ่มทุนสิ่งทอ กลุ่มทุนยานยนต์ ดารานักแสดง ฯลฯ เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา อาทิ กลุ่มธุรกิจยานยนต์ "เบนซ์ บีเคเค" ได้จัดตั้งบริษัทลูก พัฒนาโครงการคอนโดฯ The Coast Bangkok บริเวณสถานี BTS บางนา มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท, กลุ่ม "อพอลโล่ แอสเส็ท" ทุนสิ่งทอ ได้เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดฯ "โว้ค" (VOQUE) สุขุมวิท 16 มูลค่าโครงการ 620 ล้านบาท และสุขุมวิท 31 3) กลุ่มทุนผลิตเส้นใยสังเคราะห์บริษัท ศรีรุ่งสุขจินดากรุ๊ป จำกัด ได้เปิดตัวคอนโดฯ The Ninth Place บนถนนศรีนครินทร์ มูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาท, 4) กลุ่มทุนไอศกรีม "ครีโม" ได้จัดตั้งบริษัท เอสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ลงทุนอสังหาฯ พัฒนาคอนโดฯ ทำเลถนนแจ้งวัฒนะ "เอสโทร" (ASTRO) มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท

@ ธปท.การันตียังไม่มีฟองสบู่อสังหาฯ

เกี่ยวกับเรื่องนี้นางอัจนา ไวความดี รองผู้ว่าการ ธปท. กล่าวว่า ขณะนี้ยังไม่มีการเกิดฟองสบู่อสังหาฯ เพราะการจะเกิดฟองสบู่จะต้องมีปรากฏการณ์การก่อสร้างจำนวนมาก ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้น และการใช้สินเชื่อของบริษัทอสังหาฯและผู้ซื้อจะต้องสูงขึ้นต่อเนื่องกันหลายปี 
"ตอนนี้ไม่เหมือนปี 2540 ที่มองไปทางไหนก็มีแต่การก่อสร้าง และราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้ขึ้นมาก ดัชนีบ้านเพิ่มขึ้นไม่กี่เปอร์เซ็นต์ และสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นก็เพิ่งเริ่ม" นางอัจนากล่าว

@ เตือนให้ระวังคุณภาพลูกค้า

เช่นเดียวกับที่นางสาลินี วังตาล ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายตรวจสอบสถาบันการเงิน 1 ธปท. มองว่ากระบวนการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ขณะนี้เข้มงวดดีอยู่แล้ว และมีการบริหารความเสี่ยงที่ดี แต่การแข่งขันที่สูงขึ้นในภาคอสังหาฯ ทำให้ ธปท.ต้องส่งสัญญาณให้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจจะเกิดตามมา เพราะต่างก็เคยมีประสบการณ์เจ็บตัวมาแล้วในปี 2540

"สิ่งที่เราสื่อไปถึงแบงก์คือ มาตรการสินเชื่อแบงก์ไม่ได้หย่อน ธปท.ไม่ได้ให้แบงก์เพิ่มความเข้มงวด แต่ประเด็นที่อยากให้ระวังคือคุณภาพของลูกค้า เพราะตอนนี้เศรษฐกิจเปลี่ยนได้ตลอดเวลา" นางสาลินีกล่าว 

@ 7 เดือนแรกอาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่ม 6% 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. รายงานสถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 5 จังหวัด มี 53,900 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 9% เป็น "อาคารชุด" 26,200 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 6% "อาคารชุดเอื้ออาทร" 8,950 หน่วย "บ้านเดี่ยว" 17,550 หน่วย เพิ่มขึ้น 3% ทาวน์เฮาส์ 8,500 หน่วย เพิ่มขึ้น 67% อาคารพาณิชย์ 1,050 หน่วย ลดลง 37% และบ้านแฝด 600 หน่วย ลดลงร้อยละ 20%

ขณะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ออกแถลงการณ์ "อาคารชุดล้นตลาดแน่หรือ" โดยระบุว่า ปี 2553 คาดว่าจะมีอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เกิดขึ้น 38,769 หน่วย ไม่ได้มีการเสนอขาย 70,000-75,000 หน่วย ตามที่ทางการระบุ คาดว่าเป็นอาคารชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท 12,288 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ที่ผ่านมาซึ่งมี 3,379 หน่วย 3.6 เท่า เนื่องจากมีแรงกระตุ้นโดยการส่งเสริมการลงทุน

ที่มา: ประชาชาติธุรกิจ