ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2558 และคาดการณ์:

ผู้ประกอบการพร้อมปรับกลยุทธ์...รอจังหวะตลาดฟื้น

ประเด็นสำคัญ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกปี 2558 แม้ตลาดจะมีแรงหนุนใหม่จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมลง แต่เนื่องจากตลาดยังมีความเสี่ยงหลายประการ จึงสะท้อนมายังเครื่องชี้วัดกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายยังอ่อนแรงต่อเนื่องจากปี ที่ผ่านมา โดยการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ยังลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กิจกรรมการซื้อขายยังอ่อนแรงในปี 2558 นี้คาดว่าการลงทุนโครงการใหม่ยังเป็นไปในลักษณะของความระมัดระวังมากขึ้นผู้ประกอบการปรับลดความเสี่ยงหันมาเร่งทำการตลาดกระตุ้นยอดขายโครงการที่เหลือขาย ขณะที่การเปิดโครงการใหม่แม้ว่าจะมีการปรับแผนการลงทุนมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น แต่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังมีสัดส่วนการลงทุนที่สูง โดยตลาดบนเป็นเป้าหมายสำคัญท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ขณะที่บางโครงการนอกเหนือจะจับกลุ่มลูกค้าในประเทศแล้ว ยังมีกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้ความสำคัญในการทำตลาด

แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด มองว่า มูลค่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2558 นี้ น่าจะยังไม่สามารถที่จะขยับตัวเร่งขึ้น โดยมูลค่าการลงทุนโครงการใหม่ น่าจะอยู่ที่ประมาณ 3.19 -3.42แสนล้านบาท หดตัวประมาณร้อยละ 7.0ถึงหดตัวประมาณร้อยละ 0.5จากที่หดตัวประมาณร้อยละ 11.0 ในปี 2557 ในปี 2558 ยังเป็นอีกปี หนึ่งที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเผชิญกับความท้าทาย โดยในไตรมาสแรกของปี 2558 สัญญาณการลงทุนในโครงการใหม่ยังอ่อนแรงจากรายงานและข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าการเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2558 หดตัว ประมาณร้อยละ 21.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี ก่อน ซึ่งการชะลอการเปิดโครงการใหม่น่าจะส่งผลดีต่อความสามารถในการบริหารจัดการจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายที่ยังสะสมในตลาด เนื่องด้วยสภาวะแวดล้อมของธุรกิจยังไม่เอื้อต่อการเติบโต โดยเฉพาะเมื่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมาฟื้นสู่ระดับศักยภาพ จากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นตามกลไกตลาด ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นตาม ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการใหม่ที่ ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ผู้ประกอบการตั้งไว้ โดยสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการจองซื้อของโครงการใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2558 อยู่ที่เฉลี่ยประมาณร้อยละ 30.0 ชะลอลงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่ประมาณร้อยละ 40 ในช่วงเดียวกันของปี ที่ผ่านมานอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอุปาทานคงค้างเหลือขายสะสมในตลาด โดยในบางพื้นที่

กำลังเผชิญกับปัญหาอุทานส่วนเกิน (จากรายงานของ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด  พบว่าจำนวนอุปาทานที่อยู่อาศัยคงเหลือในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี2557 มีประมาณ 167,382 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.6 จากปี2556) ทำให้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างให้ความสำคัญในการทำแคมเปญการตลาดเพื่อระบายอุปาทานที่อยู่อาศัยเหลือขาย (โดยในกรณีที่ไม่มีอุปาทานใหม่เข้ามาในตลาด คาดว่าจะสามารถใช้เวลาประมาณ 18 เดือนในการระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขาย) อย่างไรก็ดี ท่ามกลางอุปสรรคหลากหลายข้างต้น ก็ยังพอมีปัจจัยหนุนที่จะได้รับจากการปรับ ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2558 ที่ผ่านมา ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงร้อยละ 0.25 มาอยู่ที่ร้อยละ 1.75 ทำให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงแต่ผลของการปรับลดอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้อาจจะมีส่วนกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ในกรอบที่จำกัด เนื่องจากตลาดยังมีปัจจัยอื่นๆ เป็นตัวกำหนดตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ และปริมณฑล:

 โครงการคอนโดมิเนียมยังเป็นตัวนำตลาด..บ้านแนวราบหันทำตลาดระดับบน

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจการเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยแผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด  มองว่าการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จการวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป โดยยอดขายโครงการเปิดตัว ใหม่ในหลายๆ โครงการยังชะลอตัวและใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนักเพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้การปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อหาความแตกต่างจากคู่แข่งและปรับผลิตภัณฑ์เจาะลูกค้าเฉพาะกลุ่ม

สำหรับทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 นี้ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด คาดว่าผู้ ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะให้ความสำคัญในการเปิดโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ จากที่ในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการมีการกระจายการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังต่างจังหวัดกันอย่างคึกคัก ทั้งนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังเป็นตลาดที่สำคัญด้วยมูลค่าการซื้อขาย (ทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า) เฉลี่ยประมาณ 400,000 ล้านบาทต่อปี ขณะที่มูลค่าการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ยปี ละไม่ต่ำกว่า 300,000 ล้านบาท สำหรับทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี นี้ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด คาดว่าการลงทุน โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีมูลค่าประมาณ 3.19-3.42แสนล้านบาท หดตัวประมาณร้อยละ 7.0 ถึงหดตัวประมาณร้อยละ 0.5ชะลอตัวต่อเนื่องจากที่หดตัวร้อยละ 11.0 ในปี 2557 และคาดว่าในปี 2558 นี้ จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ที่ประมาณ 108,500-112,500 หน่วย หดตัวประมาณร้อยละ 4.9 ถึง หดตัวร้อยละ 1.4 เมื่อเทียบกับที่หดตัวร้อยละ 13.3 ในปี 2557

ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2558: ตลาดระดับบนเน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงในประเทศและจับตลาดต่างชาติ...ขณะที่ตลาดระดับกลางแข่งขันรุนแรง

ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงไปจากอดีต จากเดิมที่เคยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ปัจจุบันได้กลายมาเป็นตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องมาจากสาเหตุหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งมีผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการแนวราบที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ยังมาจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ปัจจัยด้านการลงทุน (Wealth Management) และทำเลของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นแรงจูงใจต่อการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียม และทำให้คอนโดมิเนียมยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญในการทำตลาด

สำหรับการลงทุนโครงการใหม่ในปี 2558 นี้ น่าจะยังใกล้เคียงกับปี ที่ผ่านมา โดย แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด มองว่า การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2558 นี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 64,000-66,000 หน่วย จากปี ก่อนที่มีจำนวน 65,298 หน่วย โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในปี นี้ ยังมีความหลากหลายของเซ็กเม้นท์ ซึ่งขึ้นอยู่กับความชำนาญในการทำตลาดของผู้ประกอบการแต่ละราย  ทั้งนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางยังเป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนการลงทุนที่สูงเนื่องจากฐานลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ทำให้ตลาดนี้จึงยังมีความสำคัญ อย่างไรก็ตามตลาดนี้ยังคงเต็มไปด้วยปัจจัยเสี่ยงทั้งจากการแข่งขันที่รุนแรง เนื่องจากตลาดในกลุ่มเซ็กเม้นท์นี้มีผู้ประกอบการหลายรายที่อยู่ในตลาดประกอบกับกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้จะมีความอ่อนไหวต่อทิศทางเศรษฐกิจ ขณะเดียวกันสถาบันการเงินให้ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ นอกจากนี้สิ่งที่ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด คือ จำนวนอุปาทานคอนโดมิเนียมคงค้างเหลือขายที่อาจมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากผู้ประกอบการจำนวนมากต่างหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับเดียวกันพร้อมกันและตลาดคอนโดมิเนียมมือสองเป็นที่น่าสังเกตว่าการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ ผู้ประกอบการจะเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง หรือคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ที่มีการเปิดตัวเพิ่มมากขึ้น ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ไม่เพียงแต่มีกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนในประเทศ แต่ยังมองไปยังกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุนจากต่างชาติซึ่งในระยะหลังคอนโดมิเนียมในเมืองไทยเป็นที่นิยมของนักลงทุนต่างชาติ โดยมีสาเหตุมาจากหลายประการไม่ว่าจะเป็น ปัจจัยหนุนด้านภูมิศาสตร์ของประเทศไทยที่สามารถเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคอาเซียน การขยายตัวของกิจกรรมการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ อีกทั้งราคาคอนโดมิเนียมของไทย (ทำเลในเมือง) ราคาเฉลี่ยประมาณ 7,500 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร ยังเป็นที่น่าจูงใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศสิงคโปร์(ราคาเฉลี่ยประมาณ 16,000 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร) และฮ่องกง (ราคาเฉลี่ยที่เกาะฮ่องกงประมาณ 25,400เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร) เช่นเดียวกับผลตอบแทนจากการเช่าคอนโดมิเนียมของไทยอยู่ที่เฉลี่ยประมาณร้อยละ5.8 ต่อปี ขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าคอนโดมิเนียมของสิงคโปร์และฮ่องกงใกล้เคียงกันโดยอยู่ที่เฉลี่ยประมาณร้อยละ 2.8 ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าไทย (อ้างอิงข้อมูลจาก Global Property Guide,2558)

ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบปี 2558: บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์แข่งจับตลาดบน...ขณะที่ตลาดระดับกลางซึ่งเป็นฐานใหญ่ของตลาดยังทรงตัว

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยบ้านแนวราบในปี 2558 นี้ผู้ประกอบการบางรายมีการปรับกลยุทธ์การตลาดจากเดิมที่เคยเน้นทำตลาดคอนโดมิเนียมมาเป็นตลาดแนวราบเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเพื่อเลี่ยงการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดคอนโดมิเนียม อีกทั้งการท าโครงการแนวราบสามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจได้ค่อนข้างรวดเร็วกว่าการพัฒนาโครงการอาคารสูง ด้วยโครงการแนวราบใช้ระยะเวลาการพัฒนาโครงการที่สั้นกว่าและสามารถรับรู้รายได้ที่เร็ว

อย่างไรก็ดีการเปิดโครงการใหม่ทั้งที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมุ่งเน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับบนขึ้นไป เช่นเดียวกับตลาดสินค้าประเภทอื่น ที่ยามภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับกำลังซื้อของผู้บริโภคยังอ่อนแอจึงหันมาเน้นทำตลาดกลุ่มนี้ขณะที่การทำตลาดบ้านแนวราบในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง (ราคาประเฉลี่ยประมาณ 3 ล้านบาท) เต็มไปด้วยความท้าทาย เนื่องด้วยกำลังซื้อของลูกค้าระดับชนชั้นกลางยังไม่ปรับตัวดีขึ้น ขณะที่ทำเลที่จะสามารถพัฒนาบ้านแนวราบ ในระดับราคานี้จะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกและจังหวัดปริมณฑล และพื้นที่แนวรถไฟฟ้าในเขตรอบนอก กลายเป็นทำเลใหม่ของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ดีการที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้นยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้นจากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่

สำหรับการลงทุนโครงการบ้านแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2558 นี้แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด มองว่า แม้ผู้ประกอบการจะมีการปรับแผนการลงทุนมายังโครงการบ้านแนวราบก็ตาม แต่การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2558 นี้น่าจะอยู่ที่ประมาณ 44,500-46,500 หน่วย ยังคงลดลงจากปี ที่ผ่านมา

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, และคาดการณ์โดยแผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด

หมายเหตุ:

 * จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนรวมที่อยู่อาศัยประเภทบ้านสร้างเอง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 20.0 ของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน

 **จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขาย ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และทิศทางเศรษฐกิจไทยในช่วงที่เหลือของปี 2558

สรุป

โดยสรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 อาจจะยังไม่สามารถกลับมาคึกคัก แม้ปัจจัยด้านการเมืองที่เป็นอุปสรรคของตลาดในปี ที่ผ่านมาจะคลี่คลายลง แต่เนื่องจากตลาดยังมีความท้าทายหลากหลายประการ เศรษฐกิจไทยยังต้องใช้ระยะเวลาในการกลับมาฟื้นตัว กำลังซื้อผู้บริโภคที่อ่อนแอ สถาบันการเงินระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย และจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายในตลาดสะสมเป็นจำนวนที่สูง อย่างไรก็ดี แม้ว่าในช่วงต้นปี ที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างได้ประกาศแผนการลงทุนโครงการใหม่ๆ หลายโครงการในปีนี้แต่เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความเสี่ยงก็อาจมีผลต่อการดำเนินนโยบายการลงทุนของผู้ประกอบการที่ปรับเปลี่ยนไปตามสภาพแวดล้อมของตลาด และเมื่อในช่วงข้างหน้าหากเศรษฐกิจสามารถปรับตัวดีขึ้นได้ ความเชื่อมั่นที่ทยอยกลับคืนมาของผู้บริโภคและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ก็น่าที่จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถกลับสู่ภาวะปกติและจะยิ่งน่าสนใจในตลาดอาเซียนต่อไป

ดร. นิรุทธ์ พรมบุตร

ผู้จัดการ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์

บริษัทเครือแอทโฮม จำกัด

ที่ตั้ง : 41/42 หมู่ 3 ซ. บางกร่าง 54 ถ. บางกรวย-ไทรน้อย ต. บางกร่าง อ.เมือง จ. นนทบุรี 11000

โทรศัพท์ : 02-903-4172

แฟกซ์ : 02-991-5685

มือถือ : 086-448-0490

มือถือ : 088-299-0490

เว็บไซต์ : www.athomeproperty.net

facebook : www.facebook.com/athomeproperty

email : athomeproperty@hotmail.com